家賃滞納の対策ポイントと賃貸管理

 

滞納者への督促・回収はスピードが対策ポイントです。

  

 アパート経営をする大家さんにとって一番のリスクは、家賃滞納です。会社経営で例えるなら取引先が期限を過ぎても代金を支払わないことと同じです。それは近い将来において会社経営を圧迫します。家賃滞納でも同じことが言えます。昨今の経済状況下において家賃滞納者は、確実に増加しています。安定したアパート経営を行う上で家賃滞納を軽く考えてはいけません。家賃滞納者には、わずか1日の遅れでも毅然とした対応による滞納家賃の督促と回収が必要となります。家賃滞納者への督促と回収はスピードが最大のポイントであり家賃滞納対策です。家賃滞納される人、家賃滞納する人の間に家賃の支払い期限に寛容な関係が出来ていると要注意です。毅然とした家賃滞納者への督促と回収が入居者を家賃滞納の常習者にしてしまうリスクを減らす対策になります。そして家賃滞納の対策は、賃貸管理の肝です。

うっかり滞納してしまう入居者(1日から7日程度)への対策ポイント

 表題程度の家賃滞納者を抱えている大家さんは、意外と多いのではないでしょうか。実際、こうした入居者は、本当にお金が無くて払えない人は、あまり多くはありません。大家さんの中にも気を使って督促をしないという方がおるのでは、ないでしょうか。これは、重大な誤りです。とにかく契約で決めた家賃の支払い期日に1日でも遅れたら、電話でも手紙でもなんでもかまいません何等かの督促と回収のアクションをスピード感を持って必ず行ってください。1日でも家賃滞納をするとすぐに督促、催促されるという意識を入居者へ植えつけて下さい。これが一番のポイントであり、家賃滞納者の常習化を防ぐ対策となります。

 

           うっかり家賃滞納してしまう人がよくいう言い訳 

  • 仕事(勉強)が忙しくて銀行に行けなかったから
  • つい家賃の支払期日を忘れてしまったから
  • 給料(アルバイト代)の振込が遅れたから
  • 家賃の引き落としがされていると思っていたから
  • 同居人が払っていたと思っていたから      

    などなど他にもいろいろな言い訳をしてくると思いますが必ず毅然とした対応で家賃の支払いいが遅延している事実を告げて下さい。こうした家賃滞納者への督促が出来るか否かで後々大きな差となって帰ってきます。 基本的にこうした人は、締日とか支払期日とかいったことに対し認識が甘く、期限の意識が緩い人です。家賃滞納や支払期日等に関しては、いわゆる杓子定規のドライな対応が必要です。

要注意の家賃滞納者に対し必ず押さえておくべき対策とポイント

要注意の家賃滞納者(1〜2カ月分/月遅れ滞納)
必ず押さえておくべき対策とポイント
内容証明郵便を送付しておく

家賃滞納者及び連帯保証人へ内容証明郵便を送付しておく必要があります。内容証明郵便というと身構える方がいらっしゃいますがこれは、単純に「〇年〇月〇日に誰から誰宛にどういった内容を文書で差し出した」かを証明してもらうことです。まずは(督促)催告通知書等の内容で送付した方が良いでしょう。相談できる管理会社があれば送付する前に内容等を相談してみてください。

入居者と連帯保証人の連絡先をなるべく多く押さえておく。(自宅・携帯電話・職場・親族等)最大のリスクは、連絡が不通になることです。話し合いが出来ないと督促・回収すべてが滞留してしまいます。家賃滞納がどんどん増えていきます。

 

入居者と連帯保証人と常識的な範囲で滞納家賃の今後の返済計画を打ち合わせておく、また現在の給与等経済状況を把握。滞納家賃の支払いは入居者と連帯保証人双方から返済してもらう。返済期間は、極力短期間に。(ボーナスで一括とか半年後といった返済計画はしない)

 

家賃滞納が始まってから現在までの対応をいつ誰がどうしたかをメモ書きでも構わないので記録しておく。(例えば電話の発信日時内容、督促状等の発信日・面談した際の日時、受け答えの内容等)今後の家賃回収に際して非常に重要となります。

 うっかり型の家賃滞納者とは根本的に違います。絶対に放置してはなりません。敷金を預かっているから大丈夫とか連帯保証人がいるから安心などと考えてはいけません。敷金などは原状回復工事代等でいくらも残りませんし家賃滞納する人が部屋を大切に使っているとは考えにくいです。連帯保証人にしても現在の経済状況で連帯保証人がみんな二つ返事で支払ってくれるとも思いません。そして実際、入居者には預貯金や給与から滞納家賃1カ月分を支払えないという事実です。そして家賃滞納中に更新時期が到来したら更新料や保険料等の費用が加算されきっと自力での滞納家賃の支払いは、不可能になるはずです。1カ月〜2カ月程度の家賃滞納では部屋を強制退去させることは、難しいです。むしろ3カ月〜6カ月の家賃滞納者であれば(少額)訴訟等を起こし弁護士等に委ねてしまえるので決着は、早いです。

家賃滞納者への対応で注意すべきポイント

※家賃滞納者への対応で注意すべきポイント

 当然のことですが家賃滞納者に対して絶対に恫喝的な言動・恐怖心を与えるような態度で督促及び回収行為をしてはなりません。そうした督促では滞納家賃の回収はうまく進みません、逆に恐喝云々を問われ違法性等を指摘され家賃滞納どころの話ではなくなったケースもあります。難しいことかもしれませんが家賃滞納者へは常に冷静な対応を心がけ感情的にならずに家賃滞納の理由と返済能力を見極めましょう。下記の督促・回収の例は、法的にもグレーである可能性が高く、最悪の場合には、滞納家賃の問題どころではなくなり、致命的な大きなトラブルに発展してしまうかもしれませんのでご注意下さい。

  • 非常識な時間帯(早朝・深夜)に突然の訪問による督促・回収する行為
  • 家賃滞納をしていることが第三者にわかるような張り紙等を玄関ドア等に貼付け督促・回収する行為
  • 日に何度も繰り返し自宅・携帯や職場へ電話で督促する行為
  • 部屋への入室が出来ないように鍵を交換し、滞納家賃を回収する行為
  • 連帯保証人でない親族への督促・回収行為(例:親だから・子供だから等)
  • 弁護士や正式な代理人でない者に督促・回収をさせる行為
  • 恫喝的な言動・相手に恐怖心を与える督促・回収する行為  等など
  • ※こうした督促・回収する行為は、当然法的に問題がある可能性があります。入居者から逆に訴えられるケースもあります。 そして何より入居者は大家さんより法的に守られて権利が厚く保護されています。 ※督促行為そのものが知らず知らずに法律に違反している可能性があります。滞納家賃を大家さんご自身で督促・回収する場合は、事前に必ず賃貸管理会社や法律の専門家等の意見を聞いて慎重に対応して下さい。

家賃滞納と更新契約の関係

 家賃滞納と更新契約はとても重要な関係です。更新契約は、家賃滞納の対策となります。更新契約は、ただ、2年に一度行い、更新料を受領するだけではありません。当社で更新契約を行う際は入居者本人・連帯保証人へ必ず身上書を提出していただくようお願いしております。身上書の提出により、2年前の時と入居者と連帯保証人の連絡先(自宅電話や携帯電話)の変更や職業の変更・転勤・転職の有無や役職・勤務形態や連帯保証人の現住所を把握出来ます。これは重要な滞納対策です。例えば、入居者が転職したり、無職であることが把握出来ていれば家賃滞納の危険性をある程度予測できます。こうした手続きを怠るといざ家賃滞納が起こり、連帯保証人へ連絡しようとしたら携帯電話は通じず、自宅は、転居済で勤務先も退職していて音信不通の状況に陥るかもしれません。家賃滞納において連帯保証人へ督促と回収ができないことは致命的です。もし更新手続きをしていない部屋がある場合は早急に更新手続きを行ってください。当社では更新契約手続き等のお手伝いも行っておりますのでお気軽にご相談下さい。

賃貸保証会社の活用は、アパート経営のポイント(空室対策と滞納対策)

アパート・マンションのオーナーの方は、よくご存知かと思いますが賃貸保証会社は万が一、入居者(借主)が家賃滞納した場合に立替払いを行いオーナー様の家賃収入を保証してくれる会社です。賃貸保証の仕組みは、オーナー様と借りる側双方に大きなメリットがあります。オーナーは、安心して部屋を賃貸することができ、入居者募集の促進につながり空室対策と滞納対策にもなります、借りる側も入居審査をスムーズにし、条件をクリアすれば連帯保証人が不要となります。また、大部分の賃貸保証会社がフリーター・アルバイト・パート勤務・無職(求職中)シングルマザー(母子家庭)・高齢者・生活保護受給者の方々にも対応しており部屋探しでお困りの方のサポートとなります。

賃貸保証会社についての詳細は、こちら

<ご相談対応エリア>

東京23区(主に杉並区・中野区・世田谷区・練馬区・板橋区・豊島区・北区、他)

東京多摩エリア(主に武蔵野市・三鷹市・小金井市・西東京市・国分寺市・立川市・調布市、他)

神奈川県横浜市・川崎市、埼玉県さいたま市・川口市、千葉県船橋市・市川市・浦安市

 

家賃滞納についてのお悩みの大家さんは、ぜひ相談下さい。家賃滞納者へ対策等をご一緒に考えてまいります。また、弊社では、賃貸保証会社とも提携しておりますので合わせて賃貸保証サービスについてのご提案もさせていただきます。

 

         

 

アパート・マンションの賃貸管理について

 プラスネット不動産(所在地:杉並区阿佐谷北・最寄駅JR中央線阿佐ヶ谷駅)のアパート・マンションの賃貸管理エリアは、JR中央線の阿佐ヶ谷駅・荻窪駅及び西武新宿線の鷺ノ宮駅・下井草駅周辺としています。これは、当社から自転車で10分程度で到着できる距離を意味しています。賃貸管理は、迅速な対応が必要であり、地域密着型管理が重要ポイントです。
 長期の空室(空室対策)・設備クレーム・入居者間トラブル・更新(更新料)トラブル・家賃滞納・敷金精算トラブルなどお悩み・お困りごとをお持ちのアパートのオーナー様は、まずは当社までお気軽にご相談下さい。

地域密着型の賃貸管理(阿佐ヶ谷、荻窪、鷺ノ宮、下井草)

地域密着型の賃貸管理会社を選ぶ
4つの理由
理由1 クレーム・トラブル等対応のスピードが違います。

大手不動産会社系列の賃貸管理会社は、都心部に拠点を置き、管理を集約した方式で東京都内全域及び一都三県の賃貸管理を行っています。これでは、有事の際にすぐに現場へ駆けつけられません。地域密着型の賃貸管理会社であればすぐに現場に到着しクレーム・トラブルの対応が出来ます。

理由2

柔軟な賃貸管理が出来ます。管理会社の規則を押し付けません。送金手続き・書類関係等は、オーナーの都合を最優先します。

 
理由3

管理物件・空室対策に関する意識が違います。ひとつの部屋を大切に扱います。異動等がないため永いお付き合いが出来ます。

 
理由4

地元エリアの賃料相場や地域の賃貸事情の把握が正確です。地元の不動産会社からの地域情報も集まります。

 

プラスネット不動産のアパート・マンションの賃貸管理の詳細は、こちらへ

※当社では、アパート・マンションの賃貸管理物件を募集しております。オーナーご自身で賃貸管理をなされている物件・賃貸管理会社の変更を検討されている物件がございましたらぜひ当社の賃貸管理についてご説明させて下さい。当社の賃貸管理は、シンプルですが空室対策(入居者募集)・家賃滞納・解約精算(敷金精算)・設備クレーム・入居者間トラブル等の賃貸管理全般を対応致します。  
 

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